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La dernière fois, nous avons exploré les différents types de locations et leurs avantages et inconvénients. Maintenant que vous avez choisi votre formule, passons aux tâches qui vont désormais rythmer votre quotidien de propriétaire immobilier !
Proprio, un job à temps plein déguisé ?
Aujourd’hui, nous allons nous concentrer sur la location longue durée. Si vous avez opté pour la courte durée, pas d’inquiétude, les prochaines newsletters seront faites pour vous ! En tant que nouveau propriétaire d’un bien avec une rentabilité brute de plus de 7 % 🔥, plusieurs missions vous attendent, à commencer par une étape cruciale : la chasse au locataire !
La chasse aux locataires commence !
Cette première mission se décompose en plusieurs étapes :
- Fixer le loyer : Trouver le juste prix, en phase avec le marché, pour attirer sans brader.
- Mettre en valeur votre bien : Prendre des photos flatteuses (lumière naturelle, pas de bazar !), rédiger une annonce accrocheuse, et la publier sur des plateformes comme Le Bon Coin ou Se Loger. Grâce à l’IA, rédiger une annonce percutante est plus simple, mais ça demande quand même du temps.
- Filtrer les candidats : Une fois les premiers mails et appels reçus, il faut organiser les visites et examiner les dossiers. Justificatifs de revenus, historique locatif, références, solvabilité… soyez rigoureux ! L’IA peut aider à trier les candidatures pour limiter les risques d’impayés, mais les visites, c’est vous qui les faites.
- Finaliser : Locataire trouvé ? Rédigez un contrat de bail en béton. Souscrivez une assurance loyers impayés si vous voulez sécuriser vos revenus (2 à 3 % du loyer annuel pour couvrir un risque qui concerne moins de 3 % des biens.). Ensuite, établissez l’état des lieux et remettez les clés.
Félicitations, vous avez votre premier locataire ! Mais ne rangez pas encore votre casquette de proprio, le plus dur commence maintenant.
Récolte des loyers, imprévus et jungle administrative
Vous pensiez que signer le bail, c’était la ligne d’arrivée ? Détrompez-vous, c’est juste le départ d’une course d’obstacles. Voici ce qui vous attend désormais :
- Récupérer le loyer : si en théorie celui-ci tombe automatiquement chaque mois, en pratique il faut vérifier que le virement arrive, relancer les retardataires, et parfois gérer des excuses dignes d’un roman. Et encore, comme nous l’avons vu, c’est le meilleur des cas, car il existe aussi le cas où le locataire ne paie pas… Dans ce cas, préparez-vous à des relances, des mises en demeure et des procédures judiciaires.
- Les imprévus du quotidien : fuite d’eau à 2 h du matin, un chauffe-eau en panne, une serrure cassée… Les galères techniques ne prennent pas de rendez-vous. Vous devrez trouver un artisan dispo (bonne chance), coordonner les réparations, et souvent avancer les frais. Sans parler des conflits avec le locataire sur "qui paie quoi".
- Le relationnel : un locataire ça reste un être humain, avec ses problèmes et ses besoins. Gérer les plaintes des locataires ("le voisin fait trop de bruit !"), répondre à leurs demandes, et rester diplomate même quand tout s’accumule. Votre patience sera mise à rude épreuve.
- La jungle administrative : Déclarations fiscales, diagnostics énergétiques obligatoires, révisions annuelles du loyer selon l’IRL, et respect des lois qui changent constamment (encadrement des loyers, interdictions de location pour les passoires thermiques…). Un oubli peut coûter cher, en amendes ou en litiges et ça sera évidemment pour votre pomme.
Bilan ? Votre "machine à cash" ressemble plus à une usine à migraines. Chaque tâche grignote votre temps, votre énergie, et parfois votre sommeil… Alors est-il temps de revendre son bien en espérant un profit ? Non il est simplement temps d’utiliser les bons outils pour réduire ces problèmes.