Vous venez d’acquérir un bien ? Félicitations ! Si l’achat semble être le plus gros du travail, la réalité, c’est que tout commence maintenant… Trouver vos locataires, gérer leurs soucis, en chercher de nouveaux… Voyons aujourd’hui comment faire en sorte que vous ne regrettiez pas votre choix et que vous ne perdiez pas votre santé mentale !
Plutôt longue ou courte durée ?
La première étape à impérativement réaliser avant d’aller plus loin consiste à décider le type de location que vous souhaitez réaliser : courte ou longue durée. Chacune possède ses avantages et évidemment ses inconvénients.
La location longue durée garantit stabilité et revenus réguliers grâce à un locataire qui reste plusieurs mois, voire plusieurs années. Vous réduisez ainsi les périodes de vacance locative, limitez les frais de gestion et, une fois un bon locataire trouvé, les tâches locatives deviennent minimes, voire inexistantes.
L’inconvénient ? Les loyers sont souvent plus bas, et vous ne pouvez pas rénover le bien aussi souvent que souhaité.
À l’inverse, la location courte durée, comme sur Airbnb, permet des loyers plus élevés et une plus grande flexibilité pour disposer de votre bien. En revanche, elle demande une gestion intensive (réservations, ménage, maintenance), entraîne une usure accélérée du bien due aux rotations fréquentes de locataires, et génère des revenus moins prévisibles, surtout hors saison touristique, avec des risques de vacance de plusieurs jours, voire semaines.
De plus, la loi ALUR et les réglementations locales imposent des contraintes croissantes : enregistrement obligatoire en mairie dans certaines villes (Paris, Bordeaux, etc.) et restrictions strictes dans certaines zones (interdictions dans des arrondissements ou quotas limités). Ces règles, de plus en plus rigoureuses, demandent une vigilance accrue pour éviter des amendes, rendant la gestion plus complexe, notamment dans les grandes villes.
Alors, loyer élevé mais plus de tâches et de risques, ou loyer modeste avec moins de contraintes et un revenu stable ? À vous de trancher !
Sachant que si vous optez pour la location longue durée, d’autres choix stratégiques vous attendent.
Location nue ou meublée ?
Vous optez pour des locataires sur le long terme ? Parfait, nous comprenons ! Mais une nouvelle question se pose : location nue ou meublée ?
La location nue implique un bail d’au moins 3 ans (6 ans si le bailleur est une personne morale) et offre une grande stabilité, car elle attire souvent des locataires, comme des familles ou des salariés, qui s’installent pour plusieurs années. En meublant eux-mêmes leur logement, ces locataires ont rarement l’intention de déménager rapidement. Vous bénéficiez ainsi d’un revenu stable, mais les loyers sont généralement plus bas, les augmentations sont encadrées par l’indice IRL, et la résiliation du bail reste complexe (préavis de 6 mois, motifs limités).
À l’inverse, la location meublée, avec des baux plus courts (1 an, ou 9 mois pour les étudiants), permet des loyers plus élevés, une fiscalité avantageuse (régime LMNP) et une plus grande flexibilité pour récupérer votre bien. Cependant, elle nécessite un investissement initial pour l’ameublement, un entretien régulier et une gestion plus active, car les rotations fréquentes augmentent les risques de vacance et les frais associés.
La location meublée attire des profils variés, comme les étudiants ou les expatriés, mais peut limiter votre clientèle dans certaines zones. Par exemple, près d’une université réputée, proposer une location nue risque de manquer de sens, sauf si vous ciblez spécifiquement des professeurs stables. Dans ce cas, vous viserez probablement des étudiants.
Mais du coup : seul ou en colocation ?
Seul ou en colocation ?
Vous voici à la dernière étape de votre stratégie : location meublée pour une personne seule ou en colocation ? Une fois encore, les deux proposent des avantages et inconvénients spécifiques.
La location solo cible des locataires individuels, comme des jeunes actifs, des étudiants ou des expatriés, offrant une gestion simplifiée : un seul contrat, un seul interlocuteur et un risque de conflits réduit. Les loyers sont stables, la sélection du locataire est plus aisée et la vacance locative reste limitée dans les zones à forte demande. En revanche, les loyers sont souvent inférieurs à ceux de la colocation, le turnover peut être fréquent (notamment avec des étudiants en début de cursus) et les locataires peuvent exiger un logement en parfait état, ce qui augmente les coûts d’entretien.
À l’inverse, la colocation, très prisée dans les zones urbaines ou étudiantes, permet de louer chaque chambre à un prix élevé, boostant la rentabilité (parfois 20 à 30 % supérieure à la location solo). Elle attire un public jeune et flexible, et la clause de solidarité dans les baux sécurise les paiements. Cependant, la gestion est plus complexe : contrats individuels, coordination entre colocataires, rotations fréquentes, usure accélérée des meubles et équipements (10 à 15 % de coûts d’entretien supplémentaires estimés) et régularisations de charges plus compliquées, car les contrats d’énergie sont généralement au nom du propriétaire.
De plus, des conflits entre colocataires (impayés, nuisances) ou le départ d’un colocataire peuvent compliquer la gestion, nécessitant une intervention régulière du propriétaire ou d’une agence, avec des frais associés (8 à 12 % des loyers en gestion déléguée).
Votre choix dépendra donc de la localisation de votre bien, de la demande locative et de votre disponibilité pour relever ces défis.
Choisir entre location courte ou longue durée, nue ou meublée, solo ou colocation, c’est définir la stratégie qui maximisera la rentabilité de votre bien tout en préservant votre sérénité. Chaque option a ses atouts et ses défis, mais tout dépend de votre temps, de vos objectifs et de la localisation de votre bien. Dans notre prochaine newsletter, nous plongerons dans les tâches quotidiennes de la gestion locative pour vous aider à les maîtriser sans stress.